Producto del crecimiento en el rubro inmobiliario y la falta de inmuebles
para abastecer la demanda, se optó por adoptar un modelo de viviendas
multifamiliares. En este tipo de modelo existen propietarios que gozan de plena
autonomía sobre el inmueble que es de su propiedad, pero a su vez comparte el
dominio sobre secciones que son de uso común para un grupo de propietarios
determinados.
Conforme a la Ley N° 27157 y su reglamento, Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen
de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, las
unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común, reguladas por el presente Reglamento, son:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o
mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galerías comerciales o campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
La Ley antes señalada y su reglamento, son de aplicación obligatoria para
unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes. Su aplicación es obligatoria cuando las secciones
que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando
pertenezcan a uno solo.
Cuando se presente este tipo agrupaciones de unidades inmobiliarias debe
optarse por uno de los dos regímenes que la Ley señala, los cuales son:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
b) Independización y Copropiedad.
El tipo de régimen seleccionado debe constar en el Reglamento Interno de la
edificación, el cual también da nacimiento a la Junta de Propietarios, que
estará integrada por todos los propietarios que sean titulares de las secciones
exclusivas de la edificación en el momento de la inscripción, así como los
propietarios que a futuro adquieran las secciones exclusivas.
El Reglamento Interno no solo señala el régimen adoptado y da nacimiento a
la Junta de Propietarios, sino que también contiene las normas de convivencia
bajo las que se regirán los propietarios, los porcentajes de participación que
tiene cada sección exclusiva sobre las áreas comunes, las facultades de los
representantes de la Junta, entre otros.
Es importante que las edificaciones realizadas antes de la entrada en vigor
de la Ley N° 27157 y que cuenten con Reglamento Interno adecuen el mismo a la
nueva Ley. Así como también es importante que la Junta de Propietarios realice
periódicamente la elección de sus representantes y la debida inscripción de los
mismos en los Registros Públicos para que gocen de total representatividad.
Actualmente se presentan muchos conflictos entre propietarios
pertenecientes a una misma Junta de Propietarios por desconocimiento de lo que
significa encontrarse bajo un régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
o Independización y Copropiedad. Para evitar este tipo de problemas es
conveniente contar con la información adecuada y asesorarse especialmente en
los casos en los que se pretenda disponer de bines considerados comunes para la
junta de propietarios, en salvaguarda de los intereses de todos sus miembros.
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