ASESORÍA LEGAL INMOBIARIA en PERÚ 
Compraventa y arrendamientosInmatriculaciónDeclaratoria de fábricaIndependizaciónReglamento internoSubdivisión de prediosDivisión y particiónRectificación de áreas y linderosPrescripción adquisitivaAcción reivindicatoriaDesalojoInterdicto de retener y recobrarJunta de propietariosSaneamiento físico y legal𝐂𝐎𝐍𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎𝐒 𝐒𝐎𝐁𝐑𝐄 𝐁𝐈𝐄𝐍𝐄𝐒 𝐈𝐍𝐌𝐔𝐄𝐁𝐋𝐄𝐒
Los contratos que sobre un bien inmueble pueden otorgarse son muy variados: vinculados a su propiedad (compraventa), vinculados a su propio uso sin tener que ostentar la propiedad (usufructo), referentes a su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como garantía para afrontar deudas (hipoteca), además de realizar contratos que normalicen el estado del inmueble cuando su propiedad es compartida entre diversas personas (condominio).
𝐂𝐎𝐌𝐏𝐑𝐀𝐕𝐄𝐍𝐓𝐀 𝐘 𝐀𝐑𝐑𝐄𝐍𝐃𝐀𝐌𝐈𝐄𝐍𝐓𝐎
¿𝑸𝒖é 𝒆𝒔 𝒄𝒐𝒎𝒑𝒓𝒂𝒗𝒆𝒏𝒕𝒂 𝒚 𝒂𝒓𝒓𝒆𝒏𝒅𝒂𝒎𝒊𝒆𝒏𝒕𝒐?
En la compraventa se paga un precio por la vivienda, mientras que en el arrendamiento con opción de compra se paga una renta y, en algunos casos, un precio por la opción denominado-prima. Obligaciones de las partes. En cada uno de los contratos las obligaciones de las partes son distintas.
𝐈𝐍𝐌𝐀𝐓𝐑𝐈𝐂𝐔𝐋𝐀𝐂𝐈Ó𝐍
La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.
𝐂𝐚𝐫𝐚𝐜𝐭𝐞𝐫𝐞𝐬 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥𝐞𝐬:
Da lugar a un asiento de inscripción, por lo tanto, no procede su anotación preventiva.
La primera inscripción debe ser de dominio.
Se efectúa a través de los medios expresamente determinados en la Ley.
Da lugar a la apertura de una partida registral.
El inmatriculante no está protegido por el principio de fe pública registral (art. 2014 CC)
Art. 2018º C.C.: Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir:
- Títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años.
- Títulos supletorios.
- Reglas para la inmatriculación:
- Títulos con antigüedad de 5 años:
- No se requiere pluralidad de títulos cuando uno sólo tiene la antigüedad requerida.
- El cómputo del plazo de antigüedad se realiza a partir de la fecha título en el que consta la adquisición. del título en el que consta la adquisición.
- Si el título es sucesorio, sólo se acepta que sea testamento en el que se individualice el predio; en estos casos la fecha se cuenta a partir del fallecimiento.
𝐓Í𝐓𝐔𝐋𝐎𝐒 𝐒𝐔𝐏𝐋𝐄𝐓𝐎𝐑𝐈𝐎𝐒
- Sentencia sobre formación de títulos supletorios.
- Escritura pública, Acta notarial o Formulario Registral en el caso de la Ley Nº 27157 y 27333.
𝐃𝐄𝐂𝐋𝐀𝐑𝐀𝐓𝐎𝐑𝐈𝐀 𝐃𝐄 𝐅𝐀𝐁𝐑𝐈𝐂𝐀
La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción en el Registro de Predios correspondiente, donde se consignan las características y condiciones técnicas de una obra. Al inscribir una declaratoria de fábrica, reconocemos el carácter legal de una determinada construcción.
𝐈𝐦𝐩𝐨𝐫𝐭𝐚𝐧𝐜𝐢𝐚 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐝𝐞𝐜𝐥𝐚𝐫𝐚𝐭𝐨𝐫𝐢𝐚 𝐝𝐞 𝐟𝐚𝐛𝐫𝐢𝐜𝐚:
- Nos permite valorizar nuestra propiedad.
- En casos de departamentos, es requisito para realizar la independización.
- No facilita la venta de un determinado predio.
𝐂𝐀𝐒𝐎𝐒 𝐃𝐄 𝐂𝐎𝐍𝐒𝐓𝐑𝐔𝐂𝐂𝐈Ó𝐍 𝐒𝐈𝐍 𝐋𝐈𝐂𝐄𝐍𝐂𝐈𝐀 𝐃𝐄 𝐄𝐃𝐈𝐅𝐈𝐂𝐀𝐂𝐈Ó𝐍
A.- Para edificaciones sin licencia realizadas hasta el 31 de diciembre de 2016:
Podemos hacer un trámite de regularización,, de esta manera evitaremos pagar las multas.
B.- Edificaciones sin licencias realizadas posterior al año 2016:
Este procedimiento de regularización es un procedimiento regular, vía municipal, la cual verifica que la construcción tiene que estar en función de los parámetros urbanísticos.
𝗥𝗘𝗚𝗨𝗟𝗔𝗥𝗜𝗭𝗔𝗖𝗜Ó𝗡 𝗗𝗘 𝗘𝗗𝗜𝗙𝗜𝗖𝗔𝗖𝗜𝗢𝗡𝗘𝗦
La Regularización de edificaciones es un acto de saneamiento legal. Siendo así, podemos decir que se trata de un procedimiento que se encarga de “perfeccionar” el derecho de propiedad sobre una edificación, es decir, sobre un bien ya construido, con la finalidad de dejarlo “apto” para su inscripción en los registros públicos.
Entonces, podemos decir, que la finalidad de la regularización es obtener los títulos necesarios con la finalidad de garantizar la inscripción de un bien inmueble construido en los registros correspondientes.
𝗟𝗼 𝗾𝘂𝗲 𝗱𝗶𝗰𝗲 𝗹𝗮 𝗹𝗲𝘆 𝗱𝗲 𝗿𝗲𝗴𝘂𝗹𝗮𝗿𝗶𝘇𝗮𝗰𝗶ó𝗻 𝗱𝗲 𝗲𝗱𝗶𝗳𝗶𝗰𝗮𝗰𝗶𝗼𝗻𝗲𝘀:
Las normas que determinan cual es el procedimiento que debe seguirse para la regularización de edificaciones las podemos encontrar en el primer título de la ley 27157 y su reglamento. Estas normas nos indican con relativa precisión cuales son los procedimientos que deben seguirse para regularizar el derecho de propiedad sobre una edificación. Así, la ley 27157, nos da luces sobre los siguientes procedimientos:
- Sobre la regularización de departamentos en edificios.
- Sobre la regularización de quintas, casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias
- Sobre la regularización de centros comerciales, galerías y campos feriales.
𝗖ó𝗺𝗼 𝗵𝗮𝗰𝗲𝗿 𝘂𝗻𝗮 𝗿𝗲𝗴𝘂𝗹𝗮𝗿𝗶𝘇𝗮𝗰𝗶ó𝗻 𝗱𝗲 𝘃𝗶𝘃𝗶𝗲𝗻𝗱𝗮:
Cuando se busca regularizar una vivienda, evidentemente, lo que se hace no es solicitar un permiso para realizar una construcción o alguna otra modificación. Por el contrario, lo que se busca es “normalizar” o “legalizar” una construcción o modificación ya realizada.
Por tanto, el procedimiento de regularización busca reconocer legalmente a una edificación que ya existe en el mundo físico. Al margen de que la ley distingue “tipos” de edificaciones, el procedimiento o trámites que deben seguirse para realizar el saneamiento son muy similares.
𝐈𝐍𝐃𝐄𝐏𝐄𝐍𝐃𝐈𝐙𝐀𝐂𝐈Ó𝐍
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad. La independización se rige por las disposiciones contenidas en el presente capítulo o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la inscripción de los actos que dan lugar a la misma. El Registrador al independizar señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fábrica inscrita, debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar. Tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquellas que, pese a haber caducado, requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida.
𝐑𝐄𝐆𝐋𝐀𝐌𝐄𝐍𝐓𝐎 𝐈𝐍𝐓𝐄𝐑𝐍𝐎
¿𝙌𝙪é 𝙚𝙨 𝙚𝙡 𝙍𝙚𝙜𝙡𝙖𝙢𝙚𝙣𝙩𝙤 𝙄𝙣𝙩𝙚𝙧𝙣𝙤?
Conforme a la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN de fecha 26 de diciembre de 2008), el Reglamento Interno es aquel negocio jurídico (en la terminología del Código Civil, acto jurídico) en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Así pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominial, normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes
𝐒𝐔𝐁𝐃𝐈𝐕𝐈𝐒𝐈Ó𝐍 𝐃𝐄 𝐏𝐑𝐄𝐃𝐈𝐎𝐒
La subdivisión de lote urbano es el procedimiento mediante el cual se autoriza la subdivisión de un lote matriz en dos o más sub-lotes, los mismos que deben cumplir, entre otros, con los requisitos mínimos normativos de área y frente de lote.
𝗔𝗖𝗨𝗠𝗨𝗟𝗔𝗖𝗜Ó𝗡 𝗗𝗘 𝗣𝗥𝗘𝗗𝗜𝗢𝗦
La acumulación de predios urbanos es un acto registral que tiene la finalidad de constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa uniendo dos o más inmuebles registralmente independientes en una sola unidad inmobiliaria.
𝐃𝐈𝐕𝐈𝐒𝐈Ó𝐍 𝐘 𝐏𝐀𝐑𝐓𝐈𝐂𝐈Ó𝐍
La acción de división y partición implica pues un acto de traslado de dominio. Vale decir, el acto mediante el cual cada propietario cede los derechos que detenta sobre los bienes que no se le adjudican a cambio del derecho que le conceden los demás copropietarios sobre los bienes que sí se le adjudican.
Para finalizar es importante informarte que hay tres maneras de llevar a cabo este acto de partición. Veámoslas:
𝐋𝐚 𝐝𝐢𝐯𝐢𝐬𝐢ó𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐯𝐞𝐧𝐜𝐢𝐨𝐧𝐚𝐥
Es decir, la que es llevada a cabo por los copropietarios, quienes dan su consentimiento en que el estado de copropiedad tenga fin y que, por lo tanto, a cada uno de los titulares o dueños se le adjudique una parte del bien. Se rige básicamente por la llamada autonomía privada.
𝐋𝐚 𝐝𝐢𝐯𝐢𝐬𝐢ó𝐧 𝐚𝐫𝐛𝐢𝐭𝐫𝐚𝐥
La que se produce cuando las partes deciden someter su litigio en torno a la partición y división del inmueble ante un tercero; es decir a un árbitro, ante quien los titulares o dueños se comprometen a acatar su decisión.
𝐘 𝐥𝐚 𝐝𝐢𝐯𝐢𝐬𝐢ó𝐧 𝐣𝐮𝐝𝐢𝐜𝐢𝐚𝐥
En la que, a diferencia de lo que sucede en las dos anteriores, el litigio en torno a la división y partición se produce porque los copropietarios no acuerdan hacer la división y partición en forma privada; entonces es sometido a proceso judicial.
𝐑𝐄𝐂𝐓𝐈𝐅𝐈𝐂𝐀𝐂𝐈Ó𝐍 𝐃𝐄 Á𝐑𝐄𝐀𝐒 𝐘 𝐋𝐈𝐍𝐃𝐄𝐑𝐎𝐒
La RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS es un procedimiento en sede notarial que se tramita cuando sea necesario rectificar y/o determinar el área, linderos y/o medidas perimétricas de un inmueble, o cuando existan discrepancias entre éstas y las que aparecen en la partida registral.
𝐅𝐎𝐑𝐌𝐀𝐒
Por mutuo acuerdo: mediante escritura pública suscrita por el propietario y los propietarios de todos los predios colindantes en las que los últimos manifiestan su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos según corresponda. (PROCEDE PARA PREDIOS RURAL O URBANO)
Procedimiento notarial: siempre que el área real sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real del inmueble es superior a la que aparece registrada, procederá este trámite siempre y cuando exista certificación registral de que tal mayor área no se superpone a otra registrada. (SOLO PREDIO URBANO)
Prescripción adquisitiva
La Prescripción Adquisitiva de Dominio es el proceso judicial por el cual se adquiere la propiedad de un bien a través de la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años. Se adquiere la propiedad a los 5 años cuando medien justo título y buena fe.
Se adquiere mediante la posesión continua sin interrupciones; pacífica sin violencia física y moral; pública, porque debe ser visible por la colectividad, y como propietario, comportándose como tal durante diez años.
𝐏𝐑𝐎𝐂𝐄𝐃𝐈𝐌𝐈𝐄𝐍𝐓𝐎𝐒
Existen dos maneras para adquirir un bien inmueble por prescripción adquisitiva de dominio; mediante un proceso judicial, respecto de predios urbanos y rurales, o mediante un trámite notarial, solo para el caso de predios urbanos con o sin edificación.
La prescripción adquisitiva notarial debe ser tramitada por el notario de la localidad donde se ubica el predio. En tanto que la prescripción adquisitiva judicial se tramita como proceso abreviado, ante un juez civil, que deberá emitir una sentencia, la cual, al quedar firme, se convierte en título inscribible en la Sunarp.
Para la prescripción adquisitiva judicial, el Código Procesal Civil establece entre otros requisitos la presentación de una solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por abogado, la evidencia de la posesión del inmueble y la certificación administrativa de quien figura como propietario o poseedor.
𝐓Í𝐓𝐔𝐋𝐎𝐒
Título inscribible la escritura pública por la que se declara adquirida la propiedad del bien por prescripción, insertando la documentación pertinente y remitiendo el parte notarial a la Sunarp.
También es título inscribible el formulario registral, con la certificación notarial de la declaración de prescripción adquisitiva y el acta pertinente.
𝐀𝐂𝐂𝐈Ó𝐍 𝐑𝐄𝐈𝐕𝐈𝐍𝐃𝐈𝐂𝐀𝐓𝐎𝐑𝐈𝐀
La acción reivindicatoria puede definirse como el instrumento típico de protección de la propiedad de todo tipo de bienes, muebles o inmuebles, por cuya virtud se declara comprobada la propiedad a favor del accionante y, como consecuencia, le pone en posesión del bien para hacer efectivo su derecho.
𝐃𝐄𝐒𝐀𝐋𝐎𝐉𝐎
El desalojo es una acción judicial, que tiene por objeto recuperar la posesión de un inmueble. Este proceso de desalojo tiene por efecto que la persona que este ocupando el bien y no quiera devolver de forma pacífica el inmueble, a través de una sentencia judicial, el juez lo va a conminar a que desocupe o entregue el inmueble.
𝐈𝐍𝐓𝐄𝐑𝐃𝐈𝐂𝐓𝐎 𝐃𝐄 𝐑𝐄𝐓𝐄𝐍𝐄𝐑 𝐘 𝐑𝐄𝐂𝐎𝐁𝐑𝐀𝐑
Más concretamente, el interdicto de retener protege la situación posesoria actual, actúa frente a perturbaciones de terceros en la posesión; el interdicto de recobrar pretende la restitución de la situación posesoria anterior, cuando efectivamente se ha producido un despojo.
𝐉𝐔𝐍𝐓𝐀 𝐃𝐄 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑𝐈𝐎𝐒
Junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de uso exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios según su Reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas
𝐒𝐀𝐍𝐄𝐀𝐌𝐈𝐄𝐍𝐓𝐎 𝐅Í𝐒𝐈𝐂𝐎 𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋
El saneamiento físico legal de predios se define como el proceso orientado a la regularización y formalización del derecho de propiedad, con el fin de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros Públicos
𝐁𝐫𝐢𝐧𝐝𝐚𝐦𝐨𝐬 𝐮𝐧 𝐬𝐞𝐫𝐯𝐢𝐜𝐢𝐨 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐨𝐧𝐚𝐥𝐢𝐳𝐚𝐝𝐨 𝐞𝐧 𝐥𝐚 𝐚𝐬𝐞𝐬𝐨𝐫í𝐚 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥 𝐝𝐞:
𝐂𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐛𝐢𝐞𝐧𝐞𝐬 𝐟𝐮𝐭𝐮𝐫𝐨𝐬 (𝐩𝐫𝐞𝐝𝐢𝐨𝐬 𝐮𝐫𝐛𝐚𝐧𝐨𝐬 𝐲 𝐫𝐮𝐫𝐚𝐥𝐞𝐬).
𝐂𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐛𝐢𝐞𝐧𝐞𝐬 𝐢𝐧𝐦𝐮𝐞𝐛𝐥𝐞𝐬 (𝐞𝐱𝐢𝐬𝐭𝐞𝐧𝐭𝐞𝐬)
𝐂𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐝𝐞𝐫𝐞𝐜𝐡𝐨𝐬 𝐲 𝐚𝐜𝐜𝐢𝐨𝐧𝐞𝐬 𝐝𝐞 𝐮𝐧 𝐩𝐫𝐞𝐝𝐢𝐨.
𝐍𝐮𝐞𝐬𝐭𝐫𝐨 𝐬𝐞𝐫𝐯𝐢𝐜𝐢𝐨 𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥 𝐚𝐛𝐚𝐫𝐜𝐚:
𝐄𝐬𝐭𝐮𝐝𝐢𝐨 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐩𝐚𝐫𝐭𝐢𝐝𝐚 𝐫𝐞𝐠𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐥 𝐝𝐞𝐥 𝐩𝐫𝐞𝐝𝐢𝐨.
𝐄𝐥𝐚𝐛𝐨𝐫𝐚𝐜𝐢ó𝐧 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨 𝐝𝐞 𝐚𝐫𝐫𝐚𝐬 𝐜𝐨𝐧𝐟𝐢𝐫𝐦𝐚𝐭𝐨𝐫𝐢𝐚𝐬.
𝐄𝐥𝐚𝐛𝐨𝐫𝐚𝐜𝐢ó𝐧 𝐝𝐞𝐥 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨 𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚.
𝐓𝐫𝐚𝐦𝐢𝐭𝐚𝐜𝐢ó𝐧 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐄𝐬𝐜𝐫𝐢𝐭𝐮𝐫𝐚 𝐏ú𝐛𝐥𝐢𝐜𝐚 𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚 𝐞𝐧 𝐥𝐚 𝐍𝐨𝐭𝐚𝐫𝐢𝐚.
𝐓𝐫𝐚𝐦𝐢𝐭𝐚𝐜𝐢ó𝐧 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐢𝐧𝐬𝐜𝐫𝐢𝐩𝐜𝐢ó𝐧 𝐫𝐞𝐠𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐥 𝐚𝐧𝐭𝐞 𝐥𝐨𝐬 𝐑𝐞𝐠𝐢𝐬𝐭𝐫𝐨𝐬 𝐏ú𝐛𝐥𝐢𝐜𝐨𝐬.
𝐀𝐬𝐞𝐬𝐨𝐫í𝐚 𝐩𝐞𝐫𝐦𝐚𝐧𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐝𝐮𝐫𝐚𝐧𝐭𝐞 𝐭𝐨𝐝𝐨 𝐞𝐥 𝐩𝐫𝐨𝐜𝐞𝐬𝐨 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐭𝐚.
Llamar al:
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