CLAUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO DEL ARRENDATARIO:
Es un acuerdo expreso que podrá adicionarse a los contratos de arrendamiento de inmuebles. No es aplicable, por cierto, a los bienes muebles (vehículos, computadoras, etc.).
Mediante dicha cláusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio (casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se presenta alguna de estas dos causales: conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.
FORMALIDAD QUE DEBE CUMPLIR LA CLAUSULA:
En primer lugar debe tratarse de una cláusula incluida en un contrato redactado por escrito. No procederá, por lo tanto, en contratos verbales.
En segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario).
ACTIVACIÓN DE LA CLAUSULA:
En segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario).
ACTIVACIÓN DE LA CLAUSULA:
La clausula de allanamiento se activará cuando se presenten dos situaciones:
- Cuando haya concluido el contrato de arrendamiento o,
- Cuando este haya sido resuelto por falta de pago. Esto último, siempre que se deba más de dos meses y medio de renta (art. 1697 del Código Civil).
La norma establece que es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato. Este es el juez de paz letrado de dicha jurisdicción.
Sin embargo, nada impide que esta pretensión sea resuelta mediante un arbitraje. Para ello debe seguir incluyéndose en la cláusula de allanamiento o en otra parte del contrato de arrendamiento que esta controversia deba ser resuelta en sede arbitral.
Es importante mencionar que este proceso de restitución inmediata, como la mayoría de procesos judiciales, requiere conciliación extrajudicial previa. Esto podría hacer que el pedido de lanzamiento se retrase dos o tres semanas.
PROCEDIMIENTO JUDICIAL:
El arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una vez recibida y admitida a trámite, el juez deberá notificarla al arrendatario.
El arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble si logra acreditar dos cosas: que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler adeudado. Para ello solo cuenta con 6 días de plazo desde que le es notificada la demanda.
Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles, de conformidad con el artículo 593°[1] del Código Procesal Civil.
Acá un tema relevante: dicho artículo señala que consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución que expida el juez de paz letrado, sino que esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior jerárquico (juez especializado) si es que es apelada por el arrendatario, o que este no la haya impugnado. Un dato más que nos hace ver que la restitución no es tan rápida como uno podría desear.
SOBRE LAS RENTAS IMPAGAS:
SOBRE LAS RENTAS IMPAGAS:
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos. Dicha inscripción tendrá vigencia hasta la extinción de la obligación.
Sin perjuicio de lo anterior, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos adeudos a través de un proceso único de ejecución, en donde debe acreditar instrumentalmente la relación contractual (art. 688, inc. 9 del Código Procesal Civil).
SOBRE LAS DEUDAS A INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO DE DEUDORES MOROSOS:
SOBRE LAS DEUDAS A INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO DE DEUDORES MOROSOS:
Se inscribirán en el Registro de Deudores Judiciales Morosos el incumplimiento de las acreencias originadas en resoluciones firmes que declaren el estado de deudor judicial moroso.
Esto podrá producirse en tres supuestos:
- Tratándose de arrendatarios morosos, (art. 594 del Código Procesal Civil).
- Cuando el demandado no señale bien libre de gravamen, en un proceso único de ejecución, cuya venta o remate (realización) le permita cumplir el mandato judicial de pago (art. 692-A del Código Procesal Civil).
- Cuando el demandado no señale bien libre de gravamen en la etapa procesal de ejecución forzada de una sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarísimo (art. 692-A del Código Procesal Civil).
Una precisión importante: no podrán inscribirse en este registro las obligaciones derivadas de procesos judiciales contra el Estado.
CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN COMO DEUDOR MOROSO:
CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN COMO DEUDOR MOROSO:
Una vez pagada la deuda, la inscripción debe quedar sin efecto de pleno derecho. Para lograr la cancelación del registro, la norma prevé dos caminos.
- Que el propio juzgado de origen oficie al órgano de gobierno del Poder Judicial la cancelación de la inscripción.
- A pedido de cualquier persona. Así, acreditando el pago de la deuda, deberá solicitarse al Poder Judicial la cancelación del registro. Para ello, se tendrá un plazo no mayor a 7 días calendario, contados desde la fecha de presentación de la solicitud.
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